Investitionen in Logistikimmobilien stehen auch bei Nutzern im Fokus

Während in 2010 lediglich rund eine Milliarde Euro in Deutschland in Logistikimmobilien investiert wurde, beträgt das Transaktionsvolumen in diese Asset-Klasse seit 2014 mehr als vier Milliarden Euro. Und der jährliche Aufwärtstrend hält an: 2016 flossen insgesamt 4,6 Milliarden Euro, 600 Millionen mehr als im Jahr 2015, in das Logistikimmobiliensegment. Entsprechend knapp ist das Angebot mittlerweile, vor allem innerhalb der Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart und München.

Das Kapital fließt, allerdings nicht so, wie es fließen könnte. Das ist die Bilanz für das erste Halbjahr 2017 auf dem Transaktionsmarkt. Grund dafür ist in erster Linie das fehlende Angebot. Allerdings zeigt sich das Jahr 2017 bisher mit rund 1,9 Millionen neu entstandener Logistikfläche auf einem stabil hohen Neubauniveau und entspricht bereits rund 54 Prozent des gesamten Neubauvolumens aus 2016.

Die Anzahl der Marktteilnehmer steigt

Neben den bekannten Investoren wie Fonds oder Versicherungen entdecken seit einiger Zeit auch Logistikimmobiliennutzer, welche Vorteile eine Investition in diese Asset-Klasse bietet. Denn in vielen Unternehmen ist Geld vorhanden, das aufgrund niedriger Zinsen nicht effektiv angelegt werden kann. Hinzu kommt die internationale Rechnungslegung, nach der auch gemietete Logistikimmobilien in der Bilanz aktiviert werden müssen. Ihre Abschreibung wirkt sich damit direkt auf den Unternehmenserfolg aus.

Logistikimmobiliennutzer können aufgrund der günstigen Zinslage aktuell Investitionen in Logistikimmobilien tätigen, die vor fünf bis zehn Jahren bei gleicher wirtschaftlicher Lage nicht umsetzbar gewesen wären. So lassen sich nicht nur neue Standorte, sondern auch zusätzliches Geschäft erschließen. Je nach Lage kann die monatliche Zinsbelastung inklusive Tilgungsrate für eine eigene Logistikimmobilie dann auch günstiger gegenüber einer Mietzahlung ausfallen. Vorteil gegenüber der Mietlösung ist auch die langfristige Absicherung strategisch wichtiger Standorte, unabhängig von Mietlaufzeiten.

Drittverwendungsfähigkeit im Auge behalten

Wer selbst baut, kann die Logistikimmobilie optimal an den eigenen Bedürfnissen ausrichten und die Konfiguration der eigenen Immobilie flexibel gestalten. Diese Freiheit ist jedoch mit Vorsicht zu genießen. Je spezieller das Objekt konzipiert wird, desto schwerer gestaltet sich eine spätere Vermarktung, sei es durch einen Verkauf oder die Vermietung an Dritte. Dementsprechend sollte die Logistikimmobilie die Voraussetzungen der Drittverwendungsfähigkeit erfüllen. Ebenerdigkeit möglichst ohne Zwischengeschosse, eine Hallenhöhe von mindestens zehn Metern, ein Tor pro 1.000 Quadratmeter Fläche, mindestens 35 Meter Rangierabstand für 40-Tonner und etwa 5-10 Prozent der Lagerfläche für den Büro- und Sozialflächenbedarf sind hier als Mindestanforderungen zu nennen.

Immobilien, die eine zu niedrige Hallenhöhe oder zu geringe Bodenbelastung aufweisen sind keine Seltenheit und können das Nachvermietungspotenzial deutlich senken. Häufig wird auch mehr als die Hälfte der Grundstücksfläche bebaut, wodurch dem Nutzer letztendlich ausreichend Abstell- und Rangierfläche im Außenbereich fehlt.

Standortbindung als Risikofaktor

Bei der Investition in eine eigene Logistikimmobilie gilt es für Unternehmen zu bedenken, dass neben den reinen Gebäudekosten auch Ausgaben für eine entsprechende Innenausstattung wie Regalsysteme oder Fördertechnik anfallen. Es sollte also genug Eigenkapital vorgehalten werden. Klar sollte in diesem Zusammenhang auch sein, dass ein großer Teil der finanziellen Mittel fest gebunden wird und für Investitionen etwa in moderne IT-Strukturen oder in Elektromobilität nicht ad hoc zur Verfügung steht. Auch die Bindung an einen Standort kann sich im Nachgang als unglückliche Wahl entpuppen. Insbesondere dann, wenn das dort abgewickelte Geschäft wegbricht oder das Umfeld durch fehlende Infrastrukturmaßnahmen an Standortqualität und -attraktivität verliert.

Spezialwissen ist gefragt

Geeignet ist das Modell des Nutzer-Eigentümers sowohl für kleine, mittelständische als auch große Unternehmen. Wichtig ist dabei allerdings, interne oder externe Experten mit dem Projekt zu betrauen. Diese sollten ein umfassendes Wissen über logistische Prozesse mitbringen und die einzelnen Logistikstandorte mit ihren spezifischen Stärken und Schwächen genau kennen. Ein häufiger Fehler ist beispielsweise die Erweiterung einer bestehenden Immobilie, obwohl ein neu entwickeltes Logistikobjekt – unter Umständen auch an einem neuen Standort – deutlich besser zu den logistischen Prozessen des Unternehmens gepasst hätte. Auch die Auswahl eines zu kleinen Grundstückes mit fehlenden Expansionsmöglichkeiten oder die Wahl eines Standortes, an dem kein 3-Schicht-Betrieb möglich ist, können sich im Nachgang als die falsche unternehmerische Entscheidung entpuppen

Der Markt bleibt dynamisch

Ob Eigeninvestition oder klassische Anmietung einer Logistikimmobilie, entscheidet letztlich die individuelle Strategie des Nutzers. Dabei gilt es abzuwägen, auf welcher unternehmerischen Kernkompetenz der Fokus liegen soll und inwieweit sich ein Aufbau weiterer Kompetenzfelder lohnt.

Sicher ist, dass die Nachfrage nach Logistikimmobilien weiter steigen wird. Tendenziell kann Ende 2017 von einem neuen Rekordwert – was das Transaktionsvolumen von Logistikimmobilien betrifft – ausgegangen werden. Dieser dürfte lediglich aufgrund von Flächenrestriktionen einzelner Gemeinden oder Städten sowie dem allgemein fehlenden Angebot schwer zu erreichen sein.