Neue Anforderung an die Entwicklung von Logistikimmobilien – Kille-Pitch Nr. 29

Die Verleihung des Logix-Award für die beste Logistikimmobilie 2019 hat es gezeigt: das Bewerberfeld für diesen Preis setzt sich aus Objekten zusammen, deren Eigenschaften sich weitab von Standardboxen und rationalem Zweckbau befinden (siehe https://www.logix-award.de/). Besonders sticht sicherlich der Preisträger von Prologis heraus, der konsequent sowohl einen CO2-neutralen Betrieb umgesetzt und Recycling-Material beim Bau verwendet hat, als auch – neben neuen Arbeitsplätzen – Möglichkeiten zur Beschäftigung von Menschen mit Einschränkungen aufgebaut hat. Die Bevölkerung wurde frühzeitig in das Projekt einbezogen, der für Logistikimmobilien übliche Verkehr wird ohne Durchfahrt von Wohngebieten auf die Fernstraßen geführt und zahlreiche Naturschutzmaßnahmen wie bspw. Dachbegrünung wurden umgesetzt.

Auch die anderen Finalisten weisen den Weg zu einer Logistikimmobilie von Morgen, die so gestaltet ist, dass sie von Bevölkerung und Angestellten nicht nur akzeptiert, sondern auch positiv bewertet wird. Fourparx hat seine Immobilie auf einem Brownfield entwickelt. Aus dem ehemaligen Industriegelände wurden eine Gewerbeimmobilie für Logistik, ein Wohngebiet und tausende Quadratmeter Park, Biotop und Eidechsenhabitat. Auch BAUM hat sein Sortation Center auf einem Brownfield entwickelt und für unterschiedliche Maßnahmen, wie bspw. die Nutzung von recyclebarer Dämmung, die höchstmögliche Zertifizierung für nachhaltigen Bau erhalten. Immogate, ebenso mit einer Brownfield-Immobilie, setzte neben nachhaltigen Aspekten insbesondere auf architektonische Akzente.

3 Gründe für mehr Aufwand

Warum wird ein solcher Aufwand betrieben, wenn es sich doch „nur“ um eine Gewerbeimmobilie handelt? Dafür gibt es streng genommen drei Gründe:

1. Der Trend zu nachhaltigem Bauen und die politischen Vorgaben, nach denen immer weniger Grünfläche versiegelt werden darf, führen zu Brownfield-Entwicklungen, für die nachhaltige, recycelte bzw. recyclebare Baustoffe genutzt und die CO2-sparend betrieben werden.
2. Im dichtbesiedelten Deutschland, wo die attraktivsten Standorte für Logistik sehr häufig in der Nähe von Ballungszentren bzw. Wohngebieten zu finden sind, ist eine erfolgreiche Ansiedlung von der Akzeptanz der Bevölkerung abhängig. Um sie zu bekommen, reicht es nicht, Bewohner in Form von Informationstagen einzubinden. Auch pro-aktive Maßnahmen wie Verkehrskonzepte zur Steuerung des Lkw-Verkehrs, die Vermeidung von Lärmbelästigung, das Engagement im sozialen Bereich oder die optische Gestaltung erhöhen die Akzeptanz.
3. Der Fachkräftemangel ist insbesondere in der Logistik zu spüren. Ein attraktiver Arbeitsplatz ist also besonders wichtig, nicht nur hinsichtlich der Tätigkeit, sondern auch hinsichtlich des Umfelds und der Atmosphäre. Das fördert das Image der Logistik als Arbeitgeber und damit das Finden und Binden von Personal.

Dies hat auch die letzte Untersuchung des Logix gezeigt, für die sieben Bürgermeister und Vertreter von Kommunen zu ihren Erfahrungen mit und Meinungen über Logistikimmobilen befragt wurden – bei Interesse finden Sie hier eine Zusammenfassung: (https://www.bvl.de/logistikimmobilien/fokus-automotive-und-maschinenbau/fachartikel-ansiedlungen). Die komplette Untersuchung kann unter https://www.logix-award.de/wp-content/uploads/2019/07/logix_Fallbeispiele_2019-neu.pdf heruntergeladen werden.

In Zukunft wird die Entwicklung von Logistikimmobilien also aufwändiger, sofern weitere Erfolge bei der Ansiedlung verzeichnet werden sollen. Das ist eine notwendige Folge, wenn Sorgfalt und Empathie im Prozess gewahrt und die Bevölkerung ernst genommen werden, wie oben genannte Zusammenfassung bzw. Untersuchungsergebnisse nahelegen. Die Ausgaben für die Logistikanlage werden sich also dazuhin steigern.

5 Gründe, warum die Standardbox nicht mehr reicht

Die Entwicklungen und Eindrücke, die sich beim Blick auf die Finalisten des Logix-Award und in den Gesprächen mit den Kommunen ergeben, zeigen, dass es mit der Standardbox nicht mehr getan ist. Innovationskraft ist gefragt:

1. An einer nachhaltigen Bauweise kommt kein Projektentwickler vorbei.
2. Die notwendigen Maßnahmen zur Einbettung der Immobilie in das Umfeld erfordern umsichtige Planung und verursachen einen nicht unerheblichen Posten in der Kalkulation der Gesamtentwicklungskosten für die Logistikimmobilie.
3. Das Aufzeigen von möglichen Verkehrskonzepten zur Vermeidung von Lkw-Verkehren durch Wohngebiete erleichtert die Diskussion mit der Kommune und der Bevölkerung.
4. Die Beteiligung an sozialen Projekten bzw. Aktivitäten zeigt Verbindlichkeit und den Willen zu einem langfristigen Investment.
5. Kommt in Immobilien Innovation zum Einsatz, profitiert auch die Kommune und kann sich als fortschrittlicher Standort vermarkten.

All dies zeigt selbstverständlich auch, dass zur Erhaltung des Wohlstands und des harmonischen Zusammenspiels von (Logistik-) Gewerbe und Wohnen sowohl in die Logistik als auch in ihre Dreh- und Angelpunkte – die Logistikimmobilien – mehr investiert werden sollte.

Das haben auch die Diskussionen im Expertenkreis der Logistikweisen kürzlich deutlich gemacht: Nicht nur die Kosten für Transport und Personal werden insgesamt merklich zunehmen. Auch bei den Logistikimmobilien sehen die Vertreter aus Industrie, Handel, Logistikdienstleistung, IT, Beratung und Wissenschaft Zuwächse bei den Ausgaben, die sich insbesondere aus den Anforderungen in Sachen Nachhaltigkeit und indirekt aus den fehlenden Flächen ergeben. Die Zusammenfassung der Ergebnisse wird zum Deutschen Logistik-Kongress in Berlin veröffentlicht. Der ausführliche Bericht erscheint mit der Übergabe an den Schirmherrn, den Parlamentarischen Staatssekretär beim Bundesverkehrsminister Steffen Bilger, im ersten Quartal 2020.