Logistikimmobilien: Investoren bleiben weiter hungrig
Experte Bodo Hollung prognostiziert auf der transport logistic weiterhin eine hohe Nachfrage bei Lagern
(München, 7.6.2019). Trotz gesenkter Prognosen für das Wirtschaftswachstum 2019 – der Wirtschaftsverband DIHK rechnet nur noch mit 0,6 Prozent – wird die Nachfrage nach Lagerflächen hierzulande anhalten. Zudem werden Investoren in den kommenden Jahren auch weiterhin die Augen nach Logistikimmobilien in Deutschland offenhalten. So lautete eine Kernaussage von Bodo Hollung, Geschäftsführer der Münchner LIP Invest GmbH, während eines Expertentalks des Themenkreises Logistikimmobilien der Bundesvereinigung Logistik (BVL) e. V. am 5. Juni auf der Münchner Fachmesse transport logistic.
Logistikimmobilien nehmen derzeit einen Anteil von mehr als zehn Prozent am gesamten Investmentvolumen in Gewerbeimmobilien ein. 2018 betrug allein das Transaktionsvolumen in Deutschland bei Distributionszentren & Co. 6,8 Milliarden Euro – es war das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten. Eine Folge des wachsenden Interesses von Anlegern auf dieses Segment sind sinkenden Renditen. Die Bruttospitzenrenditen liegen derzeit bei etwa 4,50 Prozent. Investmentspezialist Hollung geht jedoch davon aus, dass der noch vorhandene Renditeunterschied zwischen Logistikimmobilien und Büro- bzw. Einzelhandelsimmobilien abnimmt. „Auf lange Sicht könnte die Differenz sogar ganz verschwinden“, so Hollung.
Andere Warenströme
Einfluss auf den Wert einiger Logistikimmobilien hierzulande könnte laut Hollung in zehn oder mehr Jahren die Entwicklung der neuen Seidenstraße haben. Vor diesem von China getriebenen Großprojekt könnten sich Warenströme verändern und in Folge dessen Logistikstandorte in den neuen Bundesländern und Ostbayern stärker in den Fokus von Supply Chain-Managern großer Unternehmen rücken. „Dadurch könnten Standorte, die Investoren bisher nicht auf dem Zettel hatten, an Attraktivität gewinnen“, prognostizierte Hollung auf dem Podium des Messestands der Logivest GmbH.
Weil es ein Ziel der Bundesregierung ist, die Flächenversiegelung deutlich zu reduzieren, geht Hollung davon aus, dass sich der Mangel an Lagerflächen noch verschärfen wird. Daher werde es für Entwickler attraktiver, Geld in die Revitalisierung industrieller Brachflächen zu investieren, sodass die sogenannten Brownfield-Entwicklungen weiter zunehmen werden. Mehrstöckige und damit teurere Logistikimmobilien lohnen sich nach Ansicht des Münchner Immobilienexperten nur in Einzelfällen – sprich in sehr teuren Lagen.
Interesse aus Asien
Ob Brownfield-Development oder Lager auf der grünen Wiese: Aufgrund planbarer Erträge, geringen Leerstandsquoten, überschaubaren Instandhaltungskosten und einem positiven Marktumfeld schauen sich inzwischen immer mehr Investoren nach Logistikimmobilien um. Neben typischen Investoren wie etwa Versicherungen oder Pensionskassen engagieren sich zunehmend auch Banken und Sparkassen sowie Family Offices und Privatpersonen in dieser Assetklasse. Während früher besonders Firmen aus angelsächsischen Ländern in Deutschland auf Einkaufstour gegangen waren, sieht Hollung schon länger vermehrt Interesse aus anderen Regionen der Welt: dem mittleren Osten und Asien.
Ausländische Investoren spekulieren seiner Erfahrung nach vor allem auf „dicke Bertas“, also große Deals mit mehr als 100 Millionen Euro Volumen oder ganze Portfoliokäufe. Deutsche Interessenten hingegen schauten bei der Suche nach potenziellen Objekten eher auf Faktoren wie Lage oder Nachvermietbarkeit. Ein weiterer Trend: „Ein paar Verkäufer wollen von der aktuell guten Marktlage profitieren und versuchen Immobilien an eher ungünstigen Standorten mit hohem Investitionsstau oder eigenwilliger Bauweise an den Mann zu bringen. In solchen Fällen ist Know-how gefragt, um einen schlechten Deal für den Käufer zu vermeiden“, betonte Hollung.
Fehlende Standards
Zu den großen Herausforderungen der Logistikimmobilienwirtschaft zählt Hollung Lösungen für die urbane Logistik. Hier fehlen für die Händler und E-Commerce-Spezialisten Lagerflächen, für Investoren Standards. Interessant sind Hollung zufolge für Investoren nur stadtnahe Objekte ab einer Größe von 5.000 Quadratmetern. Kleine Logistikobjekte, Ladenflächen oder gar mobile Logistiklösungen, wie etwa abgestellt Container für Paketdienste, seien für Investoren nicht relevant.
